국토교통부는 2026년 9월 15일 「시·군·구별 기본형건축비 산정을 위한 주요자재별 기준단가」를 일부 개정하고 같은 날 즉시 시행했다. 이번 개정은 공포일과 시행일이 동일하게 설정돼 사실상 고시 즉시 효력이 발생했다. 분양가 상한제가 적용되는 공동주택의 건축비 산정 기준이 되는 핵심 행정규칙이 개정된 만큼, 건설·건축 자재 업계 전반에 파급 효과가 예상된다.

국토교통부 법령정보에 따르면, 이번 개정의 법적 근거는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제7조 제4항이다. 해당 조항은 주요 건설자재 가격이 변동한 경우 이를 반영해 기준단가를 고시하도록 의무화하고 있다. 이에 따라 국토교통부는 [별표1] 주요자재별 기준단가를 개정해 최신 시장 가격 흐름을 반영했다.

기본형건축비 기준단가의 역할과 개정 배경

기본형건축비는 분양가 상한제 적용 공동주택의 분양가격을 산정할 때 활용되는 핵심 지표다. 시·군·구별로 차등 적용되며, 주요 건설자재의 기준단가가 이 건축비 산출의 토대를 이룬다. 국토교통부 법령정보에 따르면, 이번 개정은 건설자재 시장의 가격 변동을 공식 기준에 반영하기 위한 정기적 조정 성격을 띤다. 건설 현장에서 실제 조달되는 자재 가격과 고시 기준단가 사이의 괴리를 줄여 분양가 산정의 현실성을 높이는 것이 핵심 목적이다. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제7조 제4항에 따르면, 주요 건설자재 가격이 변동하는 경우 국토교통부 장관은 이를 반영해 기준단가를 고시해야 한다. 이번 개정은 해당 의무 규정에 따른 후속 조치로, 자재 가격 변동이 일정 수준 이상 누적됐다는 판단 아래 이루어진 것으로 해석된다. 공포일과 시행일이 동일하게 설정된 점은 시장 가격 변동에 대한 즉각적인 대응 필요성을 반영한 것으로 볼 수 있다.

분양가 산정 구조와 자재 기준단가의 연계

분양가 상한제는 공공택지 및 일부 민간택지에서 분양가격의 상한선을 설정하는 제도로, 기본형건축비와 택지비를 합산해 상한 분양가를 결정한다. 기본형건축비는 다시 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비 등으로 구성되며, 직접공사비 산정에 주요자재별 기준단가가 직접 활용된다. 이번 [별표1] 개정으로 주요자재별 기준단가가 조정됨에 따라, 분양가 상한제 적용 단지의 건축비 산정 결과도 달라질 수 있다. 자재 가격이 상승 방향으로 반영됐다면 기본형건축비 상한선이 높아져 분양가 여력이 확대되고, 반대의 경우라면 건설사의 원가 부담이 상대적으로 커지는 구조다. 다만 이번 고시에서 개별 자재의 구체적인 단가 변동 폭은 [별표1] 원문을 통해 확인해야 하며, 세부 내용은 국토교통부 법령정보 시스템에서 열람할 수 있다.

방화셔터·방화문 업계에 미치는 영향

이번 기준단가 개정은 방화셔터, 방화문, 방화창호 등 건축 안전 자재를 공급하는 업계에도 직접적인 영향을 미친다. 기본형건축비 산정에 포함되는 주요자재 항목에는 철재류, 유리류 등 방화 자재와 연관된 원자재가 포함될 수 있으며, 기준단가 변동은 공동주택 건설 현장에서의 자재 조달 단가 협상 기준으로도 활용된다. 분양가 상한제 적용 단지에서 건설사가 기준단가를 근거로 자재 구매 단가를 조율하는 관행이 있는 만큼, 방화셔터·방화문 제조사 및 공급사는 이번 개정 내용을 면밀히 검토해 납품 단가 협상에 대비할 필요가 있다. 특히 대규모 공동주택 프로젝트에 납품하는 업체일수록 기준단가 변동이 수익성에 미치는 영향이 크다. 원자재 가격 상승 국면에서 기준단가가 현실을 충분히 반영하지 못할 경우, 자재 공급사의 마진 압박이 심화될 수 있다는 점도 업계가 주목해야 할 대목이다. 반대로 기준단가 인상이 이루어졌다면 납품 단가 협상에서 업계에 유리한 환경이 조성될 수 있다. 이번 개정의 구체적인 단가 변동 내역은 국토교통부 법령정보 시스템의 [별표1]을 통해 직접 확인하는 것이 권고된다.

이번 「시·군·구별 기본형건축비 산정을 위한 주요자재별 기준단가」 일부 개정은 2026년 9월 15일부로 즉시 효력을 발휘하고 있다. 분양가 상한제 적용 공동주택 사업을 추진 중인 건설사와 관련 자재 공급 업체는 개정된 [별표1] 기준단가를 확인하고, 원가 산정 및 계약 조건에 반영해야 한다. 세부 내용은 국토교통부 법령정보 시스템을 통해 열람할 수 있다.

출처: 국토교통부 법령정보, 셔터뉴스 편집국